주택임대사업자 등록

Procrastination. 마냥 미루면 피곤해진다. 기어이 시한까지 밀고 왔다.

다만 코로나19 여파인지 신고 시한이 6월말로 밀린 모양이다. 사업자 미등록 과태료 없이 등록할 여유가 조금 늘었다. 다만 임대사업 개시 후 3개월 내 등록하지 않은 데 따른 소득세의 가산세는 내야 할 듯.

 

국세청

 

임대사업자는 지자체와 국가(세무서) 두 군데 각각 다른 목적으로 등록되는데,

지자체 사업자 등록은 유불리를 따져봐야 하고, 통상 '재산세 관련 혜택을 받고 여러 의무를 이행할 것인가'를 결정하는 과정이 된다. 혜택을 받고 의무 이행에 실패하면 과태료와 추징금을 내야 한다. 관련 법령은 '민간임대주택에 관한 특별법'이다.

국세청 등록은 임대소득세 징수를 위한 과정이므로, 2019년분 소득부터 금액 크기에 무관하게 모든 임대인의 의무가 되었다. 즉, 사업자 등록을 하지 않으면 국가가 소득세를 징수하지 못(?)하게 되고, 향후 밝혀지면 '탈세'를 한 셈이 된다. 따라서 상당히 엄중한 의무라고 할 수 있다. 관련 법령은 '소득세법'이다.

위 링크의 내용에 따르면, 2020년 1월 1일 이전부터 임대사업 중인데 아직 사업자 등록을 하지 않은 자는 이 날부터 발생한 임대소득분에 대해서만 가산세(0.2%)를 부과받는다. 다만 경비율 적용 이후 금액에 가산세율을 적용하는 건지는 아직 확인하지 못했다.

렌트홈(http://www.renthome.go.kr)은 위 두 가지 사업자 등록을 함께 할 수 있고, 인터넷 신청이나 시군구청 방문 중 선택 가능하다.

홈택스(http://www.hometax.go.kr)는 소득세법 상 사업자 등록만 진행하는 경우 이용하며, 인터넷 신청이나 세무서 방문 중 선택 가능하다.

 

 

임대수입 추계신고, 단순경비율 vs 기준경비율 총정리

위 블로그에 잘 정리되어 있는데,

통상 연간 임대소득이 2000만원 이하라면 분리과세가 가능한데, 종합과세보다 처리 과정이 단순하다는 장점이 있다.

일반주택임대업의 경우 연간 임대소득이 2400만원 이하라면 단순경비율(42.6%)을 적용하고, 초과할 경우엔 기준경비율(8.7%)이 적용되므로 상한 금액 이내의 소득이라면 단순경비율 추계신고(증빙 없이 추정으로 과세)하는 것이 가장 유리하다. (선택 사항인지 자동 결정 사항인지는 모르겠다)

미확인 사항이지만, 분리과세 종합과세 관계 없이 위 경비율 조건이 적용될 것으로 보인다. 그렇지 않다면, 2400만원 소득자가 2500만원 소득자보다 더 세금내는 기형이 발생한다.

 

임대사업자 등록 신청 중 입력할 항목들의 의미는 대강 추측할 수 있다. 아래 링크에선 매입임대/건설임대의 개념, 그리고 임대주택의 종류(정확히는, 임대사업 형태 종류)를 설명한다.

민간임대주택사업자 > 민간임대주택제도 이해하기 > 한눈에 보는 민간임대주택제도 > 민간임대��

공동소유 주택의 소유자를 모두 등록하는 경우,

1) 소득분할에 따른 세율 이득 여부: 2400만원 이하라면 분리과세인데다 누진세율이 아니기 때문에 딱히 이득은 없어 보인다.

2) 2인 이상 공동 소유에 따른 인증 필요 여부: 일단 내 공인인증서가 필요한데, 공동소유자까지 인증하라고 하면 상당히 귀찮아진다. 그럼에도 불구하고 공동 소유 주택은 소유자 중 일부만으로 사업자 명단을 작성할 수는 없다. ('민간임대주택 관련 특별법' 제2장제4조제1항)

'취득계획에 따른 유형'은 뭘 어쩌라는 건지 모르겠다. 선택 항목은 사업계획승인서, 건축허가서, 매매계약서, 분양계약서 4종 뿐이다. 내 이름으로 되어 있지도 않은 분양계약서를 찾아내야 하는 건가? 위 법령 링크에서 확인해 보면, 제2장제4조제1항제2호 가~라목에 기술된 경우만 이 네 가지 중 하나를 선택해야 한다.

이미 주택을 소유한 상태로 사업자 등록을 하는 경우, 제1호의 '민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자'에 해당하므로 '사업계획'에 대한 상기 증빙을 제출할 필요가 없다. 이 부분은 등록 신청 양식의 '첨부 서류' 설명 부분의 적용 조항 조건을 잘 읽어보면 알 수 있는 대목이다.

이미 임대차계약이 맺어져 있고 이에 대한 사업자 소득세도 납부해야 하는 상황이므로, 임대차 계약서 사본은 제출해야 한다. 얼마나 깔끔한 스캔본을 내야 하는지 모르겠는데, 일단 (급한대로) 핸드폰 사진으로 찍어 첨부해 보련다. 서류 미비면 재제출 되겠지 뭐...

 

 

혜택 줄어든 주택임대사업자 등록 할까? 말까? - 매일경제

현재 장기임대(8년) 신청을 해도 종부세 합산배제 되는 것 외엔 딱히 이득이 없음... 건보료 상승분이 좀 적다는 것 정도.

 

 

 

 

덧. 중요한 점.

1. 작성할 것이 많고 서류 첨부 등을 챙기다가 입력 단계에서 30분 이상 경과하면 자동 로그아웃 된다. 임시저장을 하거나 화면 고침 등으로 로그인 유지할 것. 참고로, 임시저장한 내용은 세션이 살아있는 동안만 유효하므로 다시 로그인 하면 모두 지워진다.

2. 임시저장을 하지 않고 '민원 신청' 버튼을 누르면 마지막 저장 이후 기입한 값은 실제 신청서에 반영이 안 된다. 

3. 임대사업주택 주소를 검색하고 나면 그 위에 기입한 정보 필드 일부가 사라진다. 최소한 마지막 '신청' 버튼을 누르기 전에 내용 확인 다 할 것. 

4. 민원 신청 버튼을 누르고 나면, 다시 민원신청인 폼을 작성하라고 뜬다. 좀 전에 신청에 필요한 짓 다 하고 신청하기 누른 건데... 그래서 이미 제공한 개인 정보 일부를 또 입력하고... 그러면 공인인증을 또 다시 시킨다. 여기서 KCaseAgent가 정상 동작하지 않으면서 좀비 모드가 될 수 있다. 여러가지로 시도해 봤지만, 긴 시간을 허비한 결과 그냥 포기하고 PC를 다시 켜는 게 낫다. (Taskkill로 프로세스까지 죽여봤지만 소용 없다. 심지어 해당 플러그인을 거듭 다운로드 해서 설치하는데, 놔두면 세월아네월아 완료되지도 않는다) 재부팅 해서 Chrome 브라우저로 해당 페이지를 열었는데, 다행히도 폼 입력값과 로그인 상태조차 그대로 남아 있어 그 모든 삽질을 다시 할 필요는 없었다. 왜 세션과 상태 정보가 그대로 유지된 건지는 모르겠다. 어쨌건 이러고 나니 KCaseAgent 관련 문제는 사라졌고 정상적으로 공인인증을 마쳤다.