임대차계약 신고

법령이고 블로그고 가려운 곳을 딱 긁어주는 곳이 없는데, 대략 조사한 결과는 다음과 같다.

 

1. 2020년 6월까지 임대사업자는 사업자 등록해야 함. (법적으론 안 해도 되는데, 분리과세 안 되고 종부세 합산까지 있어서 손해가 막심함. 근데 이젠 신규 사업자 등록 못 하는 듯)

2. 2021년 8월부터 임대사업자는 임대차계약 신고를 해야 함. 단, 1년간 계도기간이며, 이후엔 누락 시 과태료 있음.

3. 임대차계약 신고는 계약(금전 오간 가계약 포함) 이후 30일 이내에 해야 함. 경과 시 과태료 있음. (2번과 동일한 계도기간 적용받을 듯)

4. 임대사업자 등록 후 처음 하는 임대차계약(그 전 계약의 연장 포함)은 '최초 신고'이고, 이후엔 무조건 '변경 신고'임. 세입자가 바뀌든 상관 없음. (이 최초 신고가 계약마다 상한 5%의 기준점이 됨)

5. 임대차계약 신고 시 보증보험 가입 면제되는 조건은, 주택임대사업자 개인이면서, 지역별 면제상한액 이하의 보증금을 받으면서, 임차인의 동의가 있어야 한다.

6. 임차인이 전입신고 시 임대차계약서를 제출하면 임대차계약 신고가 된 것으로 본다는 법령이 있음. 임차인이 할 수도 있다는 것.

 

4번 관련) 변경 신고 시 필요한 서류는 표준임대차계약서, 임차인 주민등록초본 2가지며 핸드폰 사진이어도 잘 보이면 된다. 초본 대신 행정정보 이용 동의서를 줘도 된다(임대인이 개인정보 보지 못하므로 더 나을 듯).

5번 관련) 임대인과 임차인이 별다른 합의를 안 한다면 묵시적 동의로 취급하는지 알 수 없다. 내 경우 부동산중개소에서 가입여부를 물었고, 해당하지 않아 미가입이라 답변한 이후 다른 피드백은 받지 못했다.

renthome.go.kr에서 미가입사유로 '가입 대상 금액이 0원 이하'가 있는데, 이는 아래 식으로 계산한다.

가입 대상 금액 = [담보설정된 금액(은행 저당 등) + 임대보증금] - [주택 가격의 60%]

즉, 별도 담보가 없다면 주택 가격의 60% 초과하는 보증금만큼,

별도 담보가 있다면 이 설정 금액만큼 추가해서 가입해야 한다.

통상 월세 보증금은 전세와 달리 주택 가격의 60%보다 한참 낮으므로, 담보설정 없을 경우 '가입 금액 0원 이하'에 해당한다.

 

참고)

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=5 

주택임대사업자, 무조건 보증보험 가입해야 하나? - 임대보증금 보증보험 가입이 면제되는 경우